商业物业节能管理初探

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商业物业节能管理初探

　　商业物业能耗的支出在商业管理运作成本中所占的比重较大，商业物业能源消耗主要是水、电、气（汽）和油的消耗，其中电的消耗占的比重较大。在商业物业中加强能源使用的管理，不仅能够节约开支，而且还能够减少对大气环境的污染。
商业物业的节能管理应从以下方面入手：
一、 注重节能计划的制定，并狠抓计划的落实
　　节能管理中首先应注重节能计划的制定，较为科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数，通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析，其目的有两个：一是找出能源消耗中的异常情况，并进行原因分析，制定整改措施予以消除；二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方，进行细化总结，并积极在其他的商业物业的管理中进行推广，以达到用好能、节好能的效果。
二、 加强培训和巡检，消除浪费源头
　　日常管理中，可通过各种方式和途径，加强对员工节能意识的教育和培训，让节能管理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用水设备的检查，消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象，杜绝无人灯、长流水和无人空调；在条件许可的情况下，还可以适度降低座便器水箱水位，适时调节延时水龙头，更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头。
三、 每天抄录水、电、油、气消耗量，及时制止非正常情况的发生
　　金鹰物业现所有的管理处，都已形成了每天抄录水、电、油、气消耗读数的习惯，其优点就在于：第一，积累原始数据，为统计分析提供第一手的分析资料；第二，能及时发现能源使用中的异常情况，例如：2002年1月16日，金鹰物业管辖的某物业大厦，水工在抄录每日用水读数时发现，当天大厦水量的消耗超过了正常情况的一倍多，后经检查发现，原因是大楼东面建楼打桩，造成地面局部沉降，使地下的一路消防水管发生断裂，形成地下渗漏所致，因发现及时，未造成大的浪费。
四、 重视系统设备的维护保养，最大限度地发挥设备的使用效能
　　现今商业物业多采用中央空调系统，而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备，所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管，对铜管束内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探测器，对冷冻水、冷却水系统进行水质处理，对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等，就显得十分重要。因为上述工作做好了，不仅能够确保系统和设备的正常运行，更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效率，从而能够最大限度地发挥设备的使用效能。
五、 定期监控卖场温湿度状况，适时进行设定中的调节
　　金鹰物业现对购物中心的卖场温度状况每天三次进行监控抄录，即每天9：30、13：30、16：30对每层按5个固定测温点进行温湿度记录，并将所测温湿度及时反馈给空调班，操作人员则根据反馈温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定，调整温度循环水泵开启台数，并对末端设备及新风、回风的开启进行调节，以达到既能保证卖场的舒适度，又能最大限度地降低能源消耗。
六、 完善计量管理网络，定期校验、更换计量表计
　　理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系，对计划性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关系搞不清，不仅最终的统计数据不准确，而且还会造成损失和浪费，甚至还会出现“别人用能，你来买单”的状况。所以，日常管理中，不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系，还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。2006年3月，金鹰物业所辖的一管理处，发现当月水损异常，在分析排除其他原因后，要求自来水公司对物业一块进水总表进行校验，结果发现误差5%，次月，自来水公司退还多收的八千多吨水款。一些普通的电表和流量表使用几年后，计量误差较大，通常采取的有效方法是逐步更换，虽然会发生一些费用，但经验告诉我们，这种投入是非常值得的。
七、 加强夜间用电的管理，杜绝楼面通亮状况的发生
　　每天22：30分至次日9：30分时段内，商场都处于停止营业的状态，所以这个时段各楼层（应急）照明亮度应降至最低，即以满足卖场主通道和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。
　　通常情况下，商业物业特别是高档的购物场所，都会利用夜间时段进行专柜调整、系统设备维护和改造，以确保其形象和功能的完善，所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要，具体管理中特别要避免一个施工点作业，整层楼面通亮的状况。夜间值班电工要加强巡视，及时关闭多开的灯具，必要时可采用移动照明的方式来减少照明电量。
八、 根据季节变化，合理运行变压器的台数
　　变压器的运行会产生电损，在中央空调停用和相关条件许可的情况下，停用空调运行专用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运行成本，减少电能的损耗。一般情况下，一台1600KVA的干式变压器1年的空载损耗高达3万度电量。
九、 公共区域和亮化照明实施开关钟控，避免开关随意而产生的浪费
　　对商业物业公共区域和物业亮化照明实施开关钟控，能够避免人为因素造成的浪费现象。金鹰物业目前对所辖商业物业的所有公共区域包括楼道地下车场以及外围亮化照明等全部采用了钟控开关，且一年四季随天气的变化适时调节。
　　商业物业可结合其实际的情况，在资金许可的情况下，可采用一些BAS系统中可行的自控装置。同时，在一些地方，变频技术的运用，节能效果也十分显著，如对二级水泵加装变频控制系统，能节电30%以上。
在空调供暖系统中，对锅炉给水由热力除氧过渡到药物除氧，不仅能降低油耗，而且能较好地消除锅炉本体氧腐蚀，延长锅炉的使用寿命。
　　综上所述，以上各项节能措施的实施，不仅能够节约商业物业的能耗支出，而且还能净化环境，更好地造福人类，维护生态平衡。

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节能管理中首先应注重节能计划的制定