单体楼物业管理困扰业主

物管行家

　　商报记者曾轶报道

　　近日，记者在采访二手房租赁情况中发现，顺德不少单体楼都处在物业管理的“真空状态”，原本租客对租金、地段、楼层都甚为满意，发现楼梯间垃圾遍地，没有物业管理后，不少租客都打了退堂鼓。物业管理对提高楼盘档次，让业主安居乐业有着巨大的作用，为什么不少的单体楼缺乏物业管理呢？

　　旧单体楼多缺乏物业管理

　　单体楼，就是我们常说的街边楼，一般都地处闹区，商住楼居多，一层是商铺，二层以上是住宅。在上世纪90年代中期以前，顺德房地产开发还是以小楼盘开发为主，稍大的楼盘建筑面积几千平方米，两百户左右，小则1000平方米，40至50户的规模。单体楼在这个阶段开发量非常大。由于地处闹市，生活便利，卖得都非常火爆。当时物业管理的概念尚未在顺德兴盛，物业管理公司寥寥无几，这些单体楼的物业管理架构非常简单，也就是由保安和清洁人员组成。

　　物业管理公司在上世纪90年代后期才逐渐流行，以至于业界有无物业管理的楼盘难卖的说法。小区式的大面积开发也促进了物业管理的发展，现在即使是单体楼开发，也会有专业的物业管理公司负责管理。

　　缺乏物业管理的绝大多数都是超十年楼龄的单体楼。

　　不愿意交纳物业管理费

　　租客对物业管理都非常重视，业主难道不重视吗？

　　缺乏物业管理的单体楼，由于地处闹市，人流量大，经常发生偷盗事件，不少这些楼宇的业主反映，已经丢了多少多少自行车、摩托车，什么时候又发生过入户盗窃的案件。当问及为什么不请物业管理公司负责管理，一些业主表示，尝试过请物业管理公司，住户数少，但是物业管理工作人员的数量却不能太少，平均起来每户的物业管理费用就比较高，一部分业主已经搬迁，旧房都出租给别人住了，业主不愿意承担这笔费用，一部分则表示“各家自扫门前雪”，关好门，注意防盗就是了，不愿意交纳物业管理费，业主不齐心，所以请了一段时间后就解聘了。

　　虽然绝大部分业主都同意物业管理对保护居住安全、维护居住环境大有裨益，但谈及物业管理费，不少在住业主或者是房子已经出租的业主都觉得“费用高，不愿意承担”。

　　物业管理公司不愿意管

　　据不完全统计，仅去年大良就有物业管理公司从十多个楼盘中退出，容桂有100多个单体楼处于物业管理真空。为什么物业管理公司不愿意参与管理呢？记者采访了几位顺德物业管理的业内士人，他们表示，症结很简单，就出在“管理费”的问题。

　　业内人士表示，多年前开发的单体楼，出于有利销售的目的，物业管理费用一开始都由房地产开发公司负责补贴，但是“小数怕长计”，随着楼盘销售完毕，房地产开发商也不再愿意承担这项补贴，但是继续负责管理的物业管理公司不可能做持续性的亏本生意，提高物业管理费，业主就不愿意了，“跟以前一样的物业管理为什么还要涨价？”

　　一位曾接手过某单体楼物业管理的业内人士大吐苦水，接手前说好了每户的物业管理费用是多少，但收管理费的时候却不足6成，费用不足，管理只能降低档次，但业主觉得管理没以前好了，更加不愿意交纳管理费，造成了恶性循环。

　　街区管理？业主委员会管理？

　　缺乏物业管理的单体楼，该如何保障业主的居住环境呢？

　　目前以两种方式为主，一种是交由街区管理，交纳一定的治安费用和保洁费用；另一种是成立业主委员会，动员业主自主管理。业主委员会管理，精力有限，义务为大家服务，业主都支持还好，如果众口难调，管理工作也较难进行；倡导业主自主管理，但这需要每一个业主都有责任心，出于自发、自愿自觉地来维护环境，据了解，业主委员会管理的方式成效不明显。

　　最好的解决办法还是，由业主成立业主委员会，再由业主委员会聘请物业管理公司，协商管理费用后由业主投票通过。业主委员会作为协商结构，出现问题就由业主委员会与业主、物业管理公司协调。

　　无论是哪种管理方式，都需要业主提高物业管理意识，毕竟有管理，居住环境才能有保障，住着也安心，就算出租也能更顺利。