电梯的物业管理

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   电梯的物业管理从某种意义上说由三方组成：物业管理者（物业管理公司）、维保单位（电梯公司）和电梯使用者（业主），当然有的物业管理公司有自己的专业维修队伍，但总的说电梯运行是否良好与这三者之间有密切的联系。笔者多年来一直在物业管理公司从事电梯维修、保养和管理方面的工作，既有电梯维修方面的技术，也有管理方面的经验，下面总结这几年来在电梯的设备管理和安全管理方面的实际工作经验，谈谈自己的心得体会，供大家参考。
    
    一、电梯的设备管理
    物业管理的目的是为业主提供优质的服务，而完好的设备是优质服务的基础。因此，电梯设备的管理显得越来越重要。电梯的设备管理主要包括3方面：电梯的前期接管验收，维保管理和技术档案资料管理。
    
    (一)前期接管验收
   （1）一个楼盘在土建和装修工程即将完工，物业管理公司准备进驻时，其中的验收工作是一个重要过程，把住这一关，对今后的管理和使用者有着很重要的意义。对电梯的接管也是一样，对每部电梯都应个别验收。物业管理企业接到电梯安装公司的接管通知后，即应组织验收小组，其成员应有物业管理企业负责人员及技术人员，验收时应有原施工单位负责人参加，物业管理企业如无电梯技术力量，可委托质量监督站进行验收。第一次验收为初检，对发现的问题应商定解决意见并确定复检时间。复检仍不合格的应限定安装单位签订协议保修或赔款补偿，对这类协议必须是在设备不致出现重大问题时方可签订。
   （2）验收时应注意对重点部位的检查，验收的具体技术标准按国家现行规范，验收的具体技术标准按国家现行规范，标准执行。
   （3）交验时应提交完整的电梯设备安装与建筑施工图，包括使用说明书，电气控制原理图与性能测试记录，配套产品合格证，随机工具与备用件。
   （4）其它相关问题。①保修期，按规定产品在出厂1年半内保修，安装质量在1年内保修，特殊要求与施工单位协商决定。②提供电梯的易损件和备件费。这两个问题可以在验收时协商议定。
    
    (二)维保方面的管理
    电梯是一种使用相当频繁的设备，在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金。
    物业管理公司在对电梯进行维修保养时，可以自己成立一个专门的电梯维修保养队伍，也可委托社会上的专业电梯公司进行管理，但必须注意如下事项：
   （1）电梯维修单位取得质量技术监督部门的资格审查，方能从事相应的维修业务。
   （2）在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作规程。
   （3）电梯每年由当地检测部门进行一次安全检测，合格后方能继续使用。
   （4）保养时间要固定，保养内容要达到电梯的安全使用标准，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。
   （5）因故障或计划修理电梯，因尽量缩短操作时间，在维修过程中，要确保人身安全，必须悬挂警示标记。
    
    (三)技术档安资料的管理
    每部电梯都要在接管后建立单独的档案，这样对以后电梯的维修和管理都有很大的帮助。技术档案资料包括：
   （1）电梯文件和原始资料。验收报告、安装合同、电气原理图、使用说明书、遗留问题、协议书等。
   （2）设备登记表。电梯运行记录表、性能参数、各主要配件的型号、功率等。
   （3）大、中修记录表。记载大中修时间、次数、维修内容等。
   （4）维修资料。包括维修单、维修保养记录表、电梯改造项目、更新记录等。
    
    二、电梯的安全管理
    电梯作为一种垂直交通运输设备本身就具有一定的危险性，其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点。因此对安全工作必须有严格的管理制度。电梯的安全管理首先是对电梯司机、电梯操作人员、电梯管理人员和电梯维修人员的安全作业的训练。其次是对电梯的安全使用知识。
    (一)加强对电梯作业人员的培训与考核
   （1）物业公司首先对电梯作业人员要求持证上岗。电梯作为特种行业，根据国家有关要求从业人员必须持证上岗。
   （2）制订合理的电梯使用操作规程和电梯维修操作规程。
   （3）加强培训与考核工作。作为物业公司，经常要对电梯值班人员加强电梯困人救援方法和电梯发生紧急事帮时处理方法的培训，一旦发生紧急事故，电梯值班人员应该能够快速安全救出乘客，确保人身安全。
    
    (二)为了运行安全检查和监督
    为了运行安全，电梯本身在设计和制造上已设置了多种安全装置，在使用中必须经常检查这些开关按钮的可靠性和动作灵活性，定期动作试验与整体性能试验。这些在维修使用说明中有明确的规定，关键是严格执行。
    另外作为物业管理公司，对电梯的安全，还要求有防火、防水、防盗、防震等措施，井道、底坑应做好防水措施，机房地板所开的孔洞应有防水隔离圈，井道内壁不应有凸出部分，以保证安装，维修安全运行的需要。
    
    (三)加强对用户的宣传
    对广大用户加强宣传电梯的安全使用规则，确保更多的人都能正确使用电梯。
    电梯作为人们经常使用的设备，不管是物业管理者，不审电梯维保单位，都必须从细微的工作做起，不断加强完善自己的管理制度，才能将电梯的运行带入一个良性的循环体系之中。