中航地产《城筑》：咽得下榴莲才做的了城市更新

小梦885

文/杨金霞

从事财经报道已有十年，媒眼窥天下，一股豪情由心生，未见普天太平，未得安眠，曾供职于《新快报》、《南方都市报》等媒体

一场轰轰烈烈的城市旧改更新运动，正在深圳、广州、北京、南京、珠海等大中型城市展开。对于开发商而言，这无疑是另一场发展壮大的历史机遇，部分城市的更新项目，甚至引发开发商“抢破头”。不过，旧改城市更新，就像吃榴莲，虽味道鲜美，得忍得了那股味儿，才能吃到嘴里。

旧改城市更新就像吃榴莲，壳子厚，还特别扎手。对于开发商而言，旧改更新本是好事，但光是拆迁这一部分，就令人生畏。不仅产权确认令人头疼，一个更新项目如果遇上一两家钉子户，拆迁工作可能就会因此拖上好几年。没有庞大的资金支持与足够的经验积累，一般开发商还真不敢参与更新的事。曾有开发商委屈地表示，“在旧改项目中，我们（指开发商）才是弱势群体。”而在拆迁面临的众多问题当中，针对拆迁补偿，政府并没有相应的指导意见。“在广大业主心目中攀比性比较强，不看项目本身有什么差异化。本来可以沟通，但现在谈判的难度很大。业主可以跟你耗，但你自己拖不起。”曾经有开发商表示，希望针对老城区的拆迁，能够有相应的立法。

榴莲的壳子表面极不光滑，你摆到桌上根本摆不平，这边刚放稳，那边又歪了。实际上，城市更新牵涉的各方利益关系错综复杂，从政府各部门、业主到开发商等等。其中，需要打交道的部门，从村干部，到社区，到街道，再到区里、市里，都需要走过一道又一道槛，这也导致城市旧改更新项目大多进展缓慢的原因。金地就曾表示，他们和卓越、大百汇三家合资介入的岗厦更新项目，从2006年开始就介入了项目，前期做了大量的沟通工作，真正拆迁完是在四年后的2009年和2010年，真正做完这个项目要用10多年的时间。此外，以深圳龙华新区为例，该区域纳入城市更新计划的有49项，目前已开工建设的有5个项目，开工率一算只有约10%。没有强大的资金支持，以及高超的多方交涉能力，想要一蹴而就只能是幻想，贸然入市，可能会摔的鼻青脸肿。

    吃法榴莲一定要剥皮，不能老连着肉。城市更新的成本这么高，怎么办？值得关注的是，有些开发商通过长期的摸索，也逐渐形成一套城市更新适用的可行办法，深圳拆赔比例不断提高并不是企业在相互攀比竞争。比如大部分城市更新项目都采取原址回迁的方式，加上文化设施医疗等配建设施，容积率不得不往上涨。再加上建安的成本越来越高，开发商要通过项目实现企业发展，只能提高容积率。这个问题怎么解决？有房企就找到两种解决办法：第一种，是向其他城市学习，实施异地安置，提供相当于原置回迁价值的商品房。这样既能降低回迁区容积率，也能解决交通、配套设施的问题，改善城市环境。另一种，就是限定回迁面积，超过部分以现金形式补偿，或者把所有超过回迁面积的合法建筑面积统筹起来，入股成立一个股份公司，收益部分再进行分配。这样做不会影响业主的收益，也不会降低物业的价值，真正实现城市及资源的可持续发展。

真正要吃到榴莲里的蜜，还得有好的刀工，切法不一样，味道绝对不一样。对于一些城市更新项目，由于本身地块优势突出，不少开发商多会倾向于将其打造成商业综合体，期望成为区域地标性项目，打造城市综合体，也有开发商利益考虑。因此，在产品结构上，开发商做城市更新项目时，更倾向于综合体，高端住宅与高端商业、高端商务公寓整合，从而提升利润率。这样一来，也导致大量的综合体项目集中入市，给市场带来一定隐忧。特别是随着城市更新的大力启动，大量更新项目集中出世，也对更新项目提出了更高的要求，除了本身更新的硬性要求，更新项目还应该与城市本身相呼应，如果能够承载一个城市的精神与文化，才能当之无愧成为城市地标。因此，开发商除了又高又富，还要够帅，能够打造出独具特色的项目。城市更新大规模开展，必然会大致大量供应集中上市，项目营销应该考虑好入市节奏，尽量避免贴面的竞争。

城市更新的项目，好看却不好干，没有充分的准备，入市须谨慎，但城市更新更需要的是政府立法，市场规则的规范，才能让它越来越不像吃榴莲。