如何划分物业维修责任

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如何划分物业维修责任
海尔集团把产品售后服务当作企业发展的战略任务，他们就是靠卓越的售后服务赢得海内外市场。房屋售后服务的重中之重是房屋维修，在房屋维修中，房地产企业是建筑施工单位、物业公司、业主和业务单位之间的总协调者，只有准确判定维修责任，才能避免推委扯皮，改善企业的售后服务形象。
一、建筑施工单位的维修责任
根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定：在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。若建筑施工单位在保修期内虽然履行了房屋保修责任，但未彻底解决，尽管过了保修期，如业主能提供相应证据，也应由建筑施工单位给予维修。
二、物业公司的维修责任
根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，在保修期外由物业公司维修。
三、业主的维修责任
（一）业主自用部位的维修责任由谁承担？
根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，业主自用部位即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以出资委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。
（二）为什么说物业服务费不包括业主自用部位的维修费用？
根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，物业服务费的成本构成包括：1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维护及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费。
（三）业主（装修施工队）进行室内装修承担那些责任？
凡因装修施工造成的公用设施、设备及公用部位，或给他人财务造成损达失的，由装修户承但全部责任和后果。因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故，装修户须负责修复（或承担修复费用），并视情况予以必要的赔偿。因装修施工不当引起报修的，装修户应承当全部维修费用。如装修施工队违反规定，不听从物业管理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权令其停止装修行为，因此产生的后果由违规者的施工队及业主负责。
四、垄断性企业（业务单位）的维修责任
《物业管理条例》规定，住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。具体维修责任划分如下：
１、供水系统分三段，第一段是泵房之外（包括泵房），这段供水系统的维修属自来水公司；第二段是从泵房出来到入户后的第一个接点，包括小区内的管道和楼内的主干道，由物业公司维修；第三段是从楼内主干道分出后的部分，属业主维修。排水系统分三段，第一段是城市排污主干管（井），归自来水公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主干道，由物业公司维修；第三段是从楼内主干道分出后入户的部分，由业主维修。
２、供电系统分为两段，以入户电表为分界，电表之外由供电部门维修，电表之内为业主自有部分，由业主维修。小区共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。
３、供暖系统的维修专业性太强，由供暖单位进行维修，如果入户部分不是人为损坏，属于正常老化或加压导致损坏，供暖单位应该免费进行维修，若用户擅自采用其他材料作为供暖设备或人为损坏，维修需交纳维修费。
４、供气系统的维修因非专业人员无法完成，由煤气公司专业人员进行维修。煤气公司为业主进行正常的检查是不收费用的，需要更换配件的时候收取成本费用。但住户更改煤气管线必须由煤气公司批准和施工，费用由业主自负。如果业主人为造成损害则由业主向煤气公司承担全部维修费用和损失赔偿。

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平时看不见，修时才想起