关于物权法的学习贯彻及对物业管理发展有关问题的思考

物管行家

关于物权法的学习贯彻

及对物业管理发展有关问题的思考

——在深圳市物业管理行业《物权法》与物业管理

专题报告会上的讲话

 

谢家谨

 2007年6月1日  深圳

 

第一部分  关于物权法的学习与贯彻

 　　今年三月，第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），正如胡锦涛总书记在主持中央政治局学习时指出的：制定和实施物权法，完善中国特色社会主义物权制度，对于坚持和完善国家基本经济制度、完善社会主义市场经济体制，对于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益和激发全社会创造活力，对于全面建设小康社会、加快构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。胡锦涛强调，要突出把握好以下几个重大问题。

　　一是要牢固树立物权观念。要通过多种途径提高广大干部群众对物权法的认识，充分认识依据宪法和法律对国家、集体和私人的物权给予平等保护的重大意义，牢固树立依法平等保护和正确行使财产权利的物权观念，为实施物权法营造广泛的社会思想基础。

　　二是要全面坚持国家基本经济制度。毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展。要按照解放和发展社会生产力的要求，继续深化改革，加大攻坚力度，坚决消除各种体制性障碍，着力完善社会主义市场经济体制，着力形成更加公平、更加开放的市场竞争秩序，为增强公有制经济活力和促进公有制经济发展提供更加有力的法制保障。

　　三是要切实维护广大人民群众的权益。要按照物权法的规定，切实维护人民群众的土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权及其他财产权利。要坚持和完善农村基本经营制度，坚决制止侵害农民合法权益的行为。

　　四是要加快完善相关法律制度。要配合物权法的实施，着眼于保障权利、维护秩序、促进竞争，抓紧建立健全民商法律制度，发挥民商法律制度在推动社会主义市场经济发展、促进社会和谐方面的重要作用。

　　物权法的内容非常丰富，很多问题还有待深入学习以及在贯彻中加深理解。下面，我谈一下自己初步学习的体会，仅供大家参考。

　　一、认真学习，全面了解和掌握物权法涉及物业管理活动的主要内容

　　作为广大业主管理自身主要财产（不动产）法律的制定，物权法对保护业主权益、规范业主行为的影响将是积极而深远的。同时，《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理，从法律的角度为物业管理定纷止争、正本清源，对物业管理更好地行使经营管理以及为业主提供服务都提供了重要的法律依据。因此，对《物权法》的深入贯彻，是关系到物业管理进一步走向法制化路程的一件大事，值得全行业高度关注。

　　1．物权法回答的三个问题。全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明在新闻发布会上说：物权法回答了三个问题。第一，“物”是谁的？第二，权利人对物享有什么权利？负什么义务？第三，怎样保护物权？侵害物权的人要承担什么样的法律责任？

　　2．物权法涉及物业管理的主要内容。物权法关于“业主的建筑物区分所有权”一章逐条都有很强的针对性。首先弄清楚什么叫建筑物区分所有权？第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从这一表述看，从法理上说是建筑物区分所有权的三元论，即建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；第七十一条规定了业主行使所有权的内容及方式“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第七十二条规定了业主对专有部分的权利与义务，并明确“业主不得以放弃权利为由不履行义务”，例如不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用。在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用等；第七十三条明确了建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其它公共场所、设施的归属：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。全国人大法工委民法室编著的“物权法精解”（以下简称全国人大法工委“精解”）写到：“需要指出的是，本条说的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有”；第七十四条特别就车位、车库的归属作出规定。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。针对关于车库、车位应该属于全体业主的意见，全国人大法工委“精解”指出：属于业主共有的财产，应当是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所，而车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或者专用的。对于认为“开发商把车库、车位建造费用摊入了成本，因此应该归全体业主”的说法，人大法工委认为：这和商品房销售价格没有必然联系，而且也很难证明车库和车位的价值是否包括在建筑成本之中；第七十五条规定了业主对建筑物进行管理的组织机构“可以设立业主大会，选举业主委员会”，并指出“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”；第七十六条规定了业主共同决定的事项内容及决定方式和投票权数，鉴于物业面积数很容易形成在前期阶段开发商的绝对优势，所以就产生了人数的规定，出发点是要维护小业主的利益；第七十七条对改变住宅用途作出了规定；第七十八条规定了业主大会决定的效力；第七十九条设立了维修资金制度；第八十条规定了建筑物共有部分费用的分摊与收益分配；第八十一条规定了业主管理建筑物的方式“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条规定了业主与物业管理企业的关系“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。第八十三条规定了业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务。表述为“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。全国人大法工委“精解”指出：这一规定表明对建筑区划内侵害他人合法权益的处置办法有三：一是，业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；二是，收到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼；三是，共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。

　　3．物权法对《物业管理条例》的突破。一是对共有部分和共有设施设备的归属作了明晰；第二是规定了住宅改变用途的法定条件；第三对业主义务作了强化（第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务）；第四，规定了物业管理费的分摊规则（第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”）；第五对多种管理建筑物的模式作了明确；第六对业主自我管理机制作了规范。

　　第六章的每条都有很深的法律内涵，与物业管理直接相关，全行业要通过深入学习，全面了解和准确掌握物权法涉及物业管理活动的主要内容，充分运用法律手段提高物业管理和服务的水平，增强解决矛盾和纠纷的能力，促进物业管理的和谐发展。

二、深入研究、把握物权法对物业管理活动的主要影响

　　1．促进物业管理的法制化进程。物权法从民事基本法律的层面，将物业管理活动相关的基本概念以法律的形式予以确认。物权法的有关内容与《物业管理条例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了条例的内容，而且将条例确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度有行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。因此，物权法的颁布与实施将更好地促进条例的贯彻与执行，使物业管理活动更加有法可依，使业主和物业管理企业的合法权益得到更好的维护。

　　2．促进物业管理的加快发展。当前的物业管理企业已经进入理性承接项目的阶段，对于产权不清、存在隐患的项目，特别是对一些产权关系复杂，矛盾纠纷不断的老旧住宅区等项目一般不予以介入或者逐步退出。可见，不动产各项权利的不明晰以及邻里纠纷的烦杂已经制约了物业管理的进一步发展。物权法明确了物的归属和相邻关系应当遵循的准则，有利于物业管理企业减少经营风险、降低交易成本、稳定预期收益，从而增加生产性投资，提高物业管理服务的供给数量和品质。

　　3．促进物业管理矛盾纠纷的防范化解。开发建设售卖遗留问题、业主相邻关系处理不当等一直是引发物业管理矛盾纠纷的痼疾所在，物权法为其有效解决提供了法律途径。物权法关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定，为物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其它场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之间因产权不清等造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。

　　4．促进业主自我管理、自我约束机制的形成。物权法设立了业主大会和业主委员会制度、明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约，尤其是《物权法》第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会，从而为拒付物业管理费、侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理与约束机制，强化了业主在物业管理活动中的责任与义务，有利于维护业主的共同利益。物业管理企业要认清形势，真诚地依靠业委会做好有关工作。另一方面，在增大业委会责任的同时，我们要特别注意加强基层政府对业委会运作的指导和监督。

　　5．促进物业管理服务质量的提高。物权法关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其它管理人管理“的规定，是法律维护市场经济秩序、权衡各方利益关系作出的选择。从狭隘的角度看，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身的方式之一，会给物业管理带来一定的压力；另外一方面，我们应该看到，经过二十多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择，物业管理已经深入人心，允许业主自我管理并不会降低物业管理市场的潜在需求。我们相信有实力的物业管理企业会变压力为动力，以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖。

　　此外，随着物业管理职业师职业准入制度的实施，会产生业主聘请一个注册物业管理师作为大管家来实施统揽管理，而清洁、绿化等单项业务则聘请专业公司运作的模式。还可以直接从社会上请专业公司配合业主自行管理等（单栋楼宇的管理可以试行）。这两种模式的出现对我国物业管理形式多元化的形成，促进优胜劣汰，让业主权益得到更大的保障都会有积极的作用。但在短期内不太可能成为业态的主流，前一种模式管理人的抗风险能力是最大的软肋，而后一种模式则存在专业知识缺乏和监管机制先天不足等弊病。

　　此外，第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主有权依法更换”，这对物业管理服务质量的提高、服务态度的端正将起到进一步的促进作用。

　　6．促进物业管理服务职能定位与责任边界的明晰。《物业管理条例》明确：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其对物业管理的定位应该是清晰的。

　　但是，近些年，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任，引发了很多难以解决的纠纷。这次物权法就业主对“建筑物内的住宅、经营性用房等专有部位享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权”以及对业主大会和业委会对侵害他人合法权益行为管理权和责任的界定，应该引起我们行业对自身职业定位与责任边界作认真的再思考。我们的企业就是一个按照合同提供服务的服务性企业，不能包揽一切、包打天下。把该做的和能做的事情签订在合同上，并用内部制度保证其切实执行好，很多不该做和做不了的事情，不要都揽在自己身上。只有这样，才能正本清源，干好自己的事情，改变目前行业代人受过的被动局面。

　　三、认真贯彻物权法，把物业管理进一步纳入依法运行的轨道

　　胡锦涛指出，要在全社会深入宣传制定和实施物权法的重要性和必要性，深入宣传物权法的立法主旨、基本内容和各项规定，为实施物权法营造良好舆论气氛。要利用实施物权法的有利时机，在全社会广泛倡导全体公民学法辨是非、知法明荣辱、用法止纷争，增强依法行使权利、履行义务的公民意识。胡锦涛强调，各级党委、政府和领导干部要带头学习和实施物权法，全面落实保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利的法律要求，正确处理行使国家权力和保障公民权利的关系，充分运用物权法等法律手段提高促进经济社会发展、管理经济事务水平，增强解决社会矛盾、促进社会和谐的能力。各有关部门要各司其职、各负其责，通力协作、加强配合，共同推进物权法的实施。要严厉打击各种侵犯国家、集体和私人财产权益的违法犯罪行为。要做好法律援助和司法救助工作，规范和拓展法律服务，公正有效地解决群众的司法诉求。学习胡锦涛的讲话，对我们贯彻好《物权法》至关重要。全物业管理行业要抓住契机，全面开展物权法的研究学习和贯彻落实活动。

　　1．政府部门要研究完善物业管理相关法规制度。按照物权法的有关规定及时修订《物业管理条例》。修改完善业主大会制度，规范业主大会和业主委员会的成立和运行；制定住宅专项维修资金管理办法，规范专项维修资金的交存、管理和使用。

　　2．物业管理企业要全面规范自身行为。物业管理企业应从法律和法规层面全面梳理自身的经营管理活动和各项规章制度，从企业服务质量、抗风险能力、专业管理和技术水平等方面着手，加快培养企业核心竞争力，抵御多种物业管理模式并存以及业主维权方式的多样化给企业所带来的经营风险。以优质的服务为基础，严格遵守法律规定，积极面对和解决物业管理中的新矛盾、新问题。

　　3．高度重视不动产各项权力的明晰对于企业的成本与收益的影响。《物权法》对住宅小区的车位、车库和共用设施的归属作了明确的规定，可使得争议不休激化矛盾的问题迎刃而解。但是，随着对管理区域内共用部位、共用设施设备产权归属的明确，将对部分企业的管理与收益分配带来的影响。物业管理企业要抓紧对在管项目共用部位、共用设施设备产权情况的清理，并注意对新接管项目共用部位、共用设施设备产权归属的正确把握，精心精心核算成本与收益（包括停车位管理成本），在此基础上依法进行管理和经营，以尽量避免由此引发的矛盾和纠纷。

　　4．大力促进业主自我管理、自我约束机制的形成，并研究对业委会的监管的形式。第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会，这一规定一定程度为物业管理企业松了绑，可以从以往承担的大量民事调解事务中得到部分解脱。因此，我们要因势利导紧密依靠业主大会和业委会加强对侵害他人行为的管理，把业委会的主要精力引导到对业主共同事务的管理上。

　　5．在管理区域大力宣传《物权法》有关内容。让广大业主深刻学习领会物权法的精神，正确行使自身拥有的所有权、共有权和共同管理权，自觉履行相应的义务和责任。并通过建立健全相应制度、普及对发生的纠纷应尽量通过政策宣传和劝解等方式妥善处理，一旦出现难以调解的纠纷，可以引导他们通过法律途径加以解决。

第二部分  对物业管理发展有关问题的思考

一、关于管理层和操作层的分离

我年初在《住宅与房地产》杂志上看到一篇文章：“物业管理‘边缘化’与‘苏联解体’”，对一些物业管理企业将部分服务类项目分包给社会上的清洁、保安、绿化等专业公司提出了质疑。文章的观点我归纳为以下几点：一是经过二十多年的探索创新，我们成功地创造了物业管理的一体化基本模式：企业化、专业化、一体化和社会化的招投标（简称为“三化一招标”）。企业从过去的福利时代过渡到微利时代再到完全市场化的自负盈亏的今天。二是现在一些企业将本来是物业管理主要服务内容的保安、保洁、绿化等所谓“专业化”了，却又去做别的专业公司做的业务，如配送、租赁、家政、餐饮等等。这真是捧着金饭碗讨饭，丢西瓜捡芝麻，把自己盛满饭的锅砸了，又去抢别人的饭碗。三是如果物业管理公司都把项目分包出去，那么物业管理公司还有多少存在的价值？进而物业管理行业还能够称其为一个行业吗？物业管理企业把项目越来越多地分包给社会上一些所谓“专业”公司，物业管理企业功能弱化，业务萎缩，我们物业管理人将成为自己的掘墓人！如果说物业管理会走向衰败，甚而最终走向没落乃至“解体”，可以说“敌人”就在我们内部，就是我们物业管理人自己。

关于这个问题，我近期和各方面的人士进行了讨论，并于4月18日中物协在上海召开协会工作会议期间，对上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴公司）作了半天的调研，了解到该公司目前的运作和下步的计划。针对公司快速扩张，在管面积不断扩大中企业面临的三大压力：一是来自业主对物业服务“价廉物美”需求的投资压力，二是来自企业员工收入不断提升需求的成本压力，三是来自股东每年递增的回报压力；加上物业管理的界面不清以及反映较多的物业服务收费不规范，维修不及时，服务不到位的“三不”现象，公司认真研究后作出了实施物业管理和物业服务分离的战略调整。即把服务交给专业公司去做，释放企业压力，自己由服务者变为组织者，以全面提升公司的整体管理水平。他们的设想是：管理和服务分离后，物业管理公司集中力量对职业经理人和专业服务公司进行有效管理，推行职业经理人制度，一个经理管多个楼盘，发挥每一个经理人的潜能和公司的整体潜能。

近两年，陆家嘴公司已经将清洁、绿化等项目分离了出去。从去年开始，已经有8个项目的保安也分离了出去，公司希望通过一到两年的努力，将保安全部分离出去。在设施设备维修保养方面，准备逐步将居住物业的维修保养分离出去，保留非居住物业的维修保养。通过几年的努力，公司员工已从8000人，下降到目前的6300人，公司的最终目标为1000人。

陆家嘴公司认为，今后发展的核心竞争力是人才，一类是管理处经理以上的管理人员，另一类是设施设备维护的专业人员。因此，公司合理的人员结构是500位管理处经理以上的管理人员，500位设施设备维护及专业技术人员，运用陆家嘴物业这一品牌以及管理能力，对专业经理人进行注册、管理。为了实现公司的战略目标，公司建立了四大系统：即96916物业服务信息平台系统；远程实时监控系统；远程电子档案系统；远程会议培训系统。目前，公司管理面积达到2000多万平方米，200多个楼盘，服务于20多万业主，取得了较好的社会效益和经济效益。我们在调研中切实感受到其清晰的发展思路、大手笔的人才战略以及管理理念和技术不断创新所产生的不可阻挡的核心竞争力。

我还在近期《中国物业管理》杂志上看到上海房地局物业管理处张年处长写的“美国物业管理概况及其借鉴启示”一文。2006年12月，由上海市房地资源局有关人士和上海财经大学相关教授组成的考察小组一行四人，赴美国进行了为期三周的考察学习，先后考察了纽约、华盛顿和波士顿等城市物业管理行业的现状，并与美国同行进行了深入的交流。我特别注意到他们关于“专业化管理是美国物业管理最显著的特点之一”的描述：美国的社会化分工十分明确，发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，而是找一家物业管理公司进行管理。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。尤其是保安工作由安检警察来做，安检警察隶属于警察局，具有执法权，可以对业主的违规违约行为进行处理。物业管理公司在实施管理时，通常委派一名房产经理负责小区的日常管理。房产经理的职责主要是制定管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，作业服务由物业管理公司委托专业公司实施，房产经理承担作业服务的监理职责。在文章中“对中国物业管理行业的启示”一段提出：从实际情况来看，我国目前的居住小区档次高低不一，业主的消费水平和物业服务需求也各不相同。因此，应该借鉴美国经验，推行多样化的物业管理服务模式。一是物业管理运作模式多样化，扶持一批保安、保洁、绿化、维修等专业公司，推动物业管理企业将服务项目外包，打破物业管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运作模式，加快实现物业管理企业管理与作业的分离，提高服务效率，降低服务成本，满足业主需求；二是物业服务方式多样化，根据业主实际需求和消费能力，引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准。文章介绍美国出现的一批规模很大的物业管理公司。如具有80年发展历史，排列世界500强的Service Maste公司是一家专业从事物业管理的服务性公司，这是一个主要负责整体管理和资产管理的企业，其管辖区域内的清洁等专业服务运作基本交由其他专业公司做。它拥有25万名员工，在43个国家为1200多万家客户提供服务，年营业额超过73亿美元，并创造了连续30年股价稳定增长的骄人业绩。

对于专业化和边缘化的问题，我已经嘱咐《中国物业管理》杂志组织业内开展讨论。我想提请大家先认真学习一下《物业管理条例》的有关条款“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，“物业管理企业可以将物业服务区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人”。其次，希望大家着重思考物业管理存在的价值是什么？核心竞争力是什么？物业管理的专业服务委托是否会导致了自身价值的消亡和行业的解体？我看过叶国基和吴春兴写的“外包管理渐成趋势”一文里谈到“业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的高效的产品（服务）提供商，管理学家称为市场力量的回归”。我认为他们提出的“业务外包可以降低经营成本，可以有效提高服务质量，可以规避一些风险”等分析都比较有说服力。此外，香港世邦魏理仕有限公司资产服务部董事黄永根在介绍了香港物业管理经历的三个发展阶段，谈到物业资产管理时说：“即便你走在一座金矿上面，你首先看到的是沙石，而不是金子，只有深挖下去，你才可以找到金子，如果只看到金矿上的沙石你就放弃了的话，说明你只是一个低层次的非专业人士”。他指出：“物业资产管理一个很重要的工作是租务管理，另一个是物业资产的评估，包括现有租客价值分析、租金升幅、物业转型和物业重置的评估”。我记得陈之平在前年的物业管理论坛上就提出物业管理将走向资产管理的观点。香港物业管理走过的三个阶段是否适合大陆，以上观点是否符合中国国情，都值得我们深入研究。对这些问题，我自己还需要作进一步思考，所以也不想简单下结论，但总的来看，我是比较倾向有条件的地区和企业可以推行管理和服务的逐步分离。一是符合市场经济专业化细分的发展趋势，一些清洁、绿化等专业公司在其专业领域拥有比物业管理企业更有效的资源和组织，其对业务相对单一且专注，并凭借规模和技术优势，会使得服务成本降低，服务品质和效率提高。依靠他们进行操作层面的运作，可以使社会资源得到充分利用，服务水平得到整体提升；二是有利于企业的战略调整，让管理规模较大的品牌企业从清洁、绿化等繁杂的事务（包括人员招聘和频繁更换的管理、人工工资的不断提高、给聘用人员上三金等等）中解脱出来，使得企业人员保持精干，能把有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的整体管理和资产管理等核心业务上，以更多更好地获得核心竞争力的机会。但我想指出的是：调整一定要根据不同地区的不同市场化、专业化程度和不同企业的自身状况稳步推进。在市场化、专业化程度较高的地区，有实力的管理规模较大的物业管理企业逐步走向管理和服务的分离，这样，其主要精力会放在整体管理水平的提升和潜能的发挥上，其核心竞争力才会得到真正的体现，物业管理的社会价值才会进一步发挥作用。我同意陈蔼贫在“重新定位物业管理核心产品”一文中所指出的“针对我国物业管理目前的环境和问题，物业管理核心产品可以在两个层面进行定位：一是在市场经济相对发达、专业服务相对完善的市场中，物业管理的核心产品定位是‘规模采购、分散售卖、专业管理’，物业管理企业以专业买家身份实施物业管理各项专业服务的规模采集，在采集成本的基础上附加合理的管理成本和利润再分散卖给业主，同时负责协调组织、监督和管理各专业服务，完成物业服务作业。物业管理核心产品的核心卖点则是通过专业选择、规模购买和科学分工，实现物业管理活动优化组织、降低成本、提高效率和效果最优。二是在一个不完善的市场中，即市场经济不发达，专业公司配套不完善的市场中，仍然会以传统物业管理作业模式为核心，直接向业主提供物业管理的相关专业服务。”

二、关于建管分离

我在3月28日召开的中国物业管理协会常务理事会上“对构建和谐物业管理的思考”中谈到开发建设遗留问题对产生物业管理矛盾纠纷的影响，包括开发商擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等，待业主入住后逐步暴露出来并长期得不到解决，致使业主和使用人迁怒于物业管理，由此引起的纠纷平均占物业管理纠纷总数的50％以上。

《中国物业管理》杂志从上期开始组稿就建管分离的问题开展了讨论，看后很受启发，使我的思路有了进一步开拓。结合我的思考和大家的观点以及近期的进一步调研，我想就建管不分体制对物业管理的制约重新作一个归纳。

一是影响物业管理企业服务业主的公正立场。隶属于或受制于开发商的物业管理公司，在前期物业管理和对共用部位、共用设施设备承接验收以及业主进住后，对于开发项目在规划设计、施工阶段暴露出来的质量与配套设施等问题，有的不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，严格把关并督促开发商加快解决。有的冲在一线替代开发商直接处理本应由开发商解决的问题和纠纷，个别甚至按照开发商的授意，采取恶劣手段压制业主，引发冲突；

二是加大项目接管后的企业风险。不管是与开发商存在父子关系，还是同属一个企业集团的兄弟关系，物业管理公司都要为开发商售房时所作出的诸如免交物业管理费或超低价收费，赠送停车位，甚至不发生偷盗事件等不切实际的承诺买单。很多开发商不按规定交纳尚未售出的空置房屋物业服务费，也影响到物业管理企业的正常收入。此外，一旦开发建设单位撤出，要么使其属下的物业管理企业难以生存，要么给新接管的公司带来许多麻烦；

三是妨害物业管理市场的优胜劣汰。一些服务质量差的物业管理企业依靠与开发商的隶属关系取得了小区的物业管理权，而一些服务质量高的物业管理企业因没有开发商背景而难以扩大市场份额。尽管《物业管理条例》下发后，基于对住宅类物业管理项目强制推行招投标选聘物业管理企业的规定，情况有较大好转，但由于一些开发商在项目招标中做手脚，使得“优不胜、劣不汰”的问题依然存在。此外，还有一些著名品牌的物业管理企业因上级开发商担心其接管非自管项目替他人作嫁衣裳而影响到自己开发楼盘的销售，作出在自己开发楼盘方圆多少公里内不得接手其它楼盘的规定，有的甚至强行责令其下属物业管理企业限期全面撤出非自管项目，从而造成了品牌资源的浪费，也伤害了再三挽留这些企业的业主；

四是扭曲物业管理市场的正常价格。物业管理价格的形成是基于质价相符的原则，但一些开发企业为了促销，把物业管理价格定的很低，这一问题在一些北方城市和经济欠发达地区尤为突出。造成由开发商贴补的住宅小区由于得到开发商的输血，表现出的价低质高误导了消费者对物业管理正常收费价格的质疑，也使得没有开发商背景的物业管理企业难以扩大市场份额。这些地区市场化的物业管理发展缓慢，与建管不分的影响有直接关系；

五是影响经理人队伍的稳定和企业的长远发展。这些年我们看到，一些建管部分的大型物业管理企业的内部管理体制不断受到调整。一段时间内有的开发企业忙于组建物业管理集团公司，将分散在各地的物业管理企业组合后进行直线领导；此后，出于当地的物业管理企业不能跟着当地开发企业指挥棒转等问题，大多又强制实行物业管理企业归当地开发企业属地领导或调遣，基本成了当地开发商的附庸，在人事任用、经营方向、内在管理等各方面都没有真正的独立自主权；再加上频繁更换经理人，使得企业长期处于动荡状态，长远发展规划和战略调整都难以得到实现，一些经理人无所适从、无所作为、怨声载道。和一些民营企业基于自主经营的快速发展相比，其体制和机制的问题显露无遗。

分析以上问题，并不否定在物业管理起步和发展的过程中，开发企业自管物业曾经起到的积极作用，也不否定目前建管尚未分离的物业管理企业中仍有不少管理业绩还相当不错。但是从大的发展格局和发展方向看，加快物业管理的市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。只有使物业管理企业成为独立于开发企业之外的经济实体，只有脱离了开发企业的管辖和约束，其工作中心才会由服务开发商转为服务业主，其自主经营的权利才会回归，优胜劣汰的市场机制才会发挥作用，质价相符的收费机制才会真正建立。

我在去年到盛世物业管理公司调研时了解到：公司成立初期隶属于开发商之下，在企业发展战略上，基本依赖开发商。因此，在业主因房屋质量、配套设施等问题迁怒物业管理的时候，公司不能理直气壮维护业主权益。2003年，公司成功地实现了股份制改造，管理层持股达到68％，企业充分拥有了独立经营权，能够不折不扣地贯彻服务业主的宗旨，将企业和业主定位于“鱼水”关系，把业主视为物业管理的衣食父母，真心善待，在周密细致的服务上下工夫，使所管项目的服务品质进一步提高，与业主的关系更加融洽，公司品牌也得到很快提升，经济效益逐年上台阶。在不到一年的时间里，管理项目就由企业重组前的5个发展到12个。目前，在公司所管18个项目中，都和业主建立了深厚感情。广州的李健辉几年前就通过与原从属的大型国有开发企业脱钩，砸碎“铁饭碗”，拾起“泥饭碗”，顺利完成了粤华物业管理企业从国有向民营的转制，并在市场上凭自己实力通过激烈的招投标获得了10多个管理项目，成为有实力有影响的一级企业。

但从深圳的情况看，管理体制和机制改革的任务还相当艰巨。截止2006年12月31日，共有具有物业管理资质证书的物业管理企业1200家，物业管理总面积18799万平方米（其中一级企业60家，管理面积8000万平方米）。管理自有物业或上级开发商项目的自管型（含国有企业、集体企业、联营企业、股份合作企业）企业约有800家左右，占总数的67％（其中包括中国第一家物业管理企业深圳市物业管理公司等一级企业10家，占一级企业的15％）；自管＋市场型（含部分国有、集体企业、股份合作企业等）企业200家左右（其中中航、万厦等一级企业40多家，占一级企业的70％）。他们一方面管理自有或所隶属开发商的物业，另一方面也从市场的竞争中获取物业管理权；市场型企业约150多家，占总数的13％（其中以开元国际、华佳宏物业、明  物业、世房物业等为代表一级企业近10家左右，占一级企业的15％）。他们基本没有依托、靠从市场竞争中获得物业管理权，大致分三种情况，一是私营企业，有近50家企业；二是港澳台商投资企业，约50家；三是改制以后变成员工持股或经营者持股的企业，也约50家左右。这部分企业完全按市场的规则进行运作，靠从市场的搏杀中壮大自己，是目前深圳物业管理行业最具活力企业。从发展的眼光看，今后一段时间，深圳物业管理市场的震荡和企业的调整仍将继续，建管分离和物业管理企业的民营化将是行业的发展方向。

首先，要加快推进企业制度的改革。10多年前我就致力于推进物业管理企业的民营化。主要原因还是看到一些国有物业管理企业在体制、机制上的种种弊端，尤其是在建管合一体制下受制于开发企业的无奈。同时也感到鼓励民营体制的进入，对推动行业竞争、促进建管分离、搞活经营体制、留住优秀人才等都是有利的。近几年，物业管理企业的国退民进在很多城市加快步伐。这一方面要靠政府引导和开发商的开明，据了解，北京最大的国有房地产开发企业已逐步在推行建管分离，其下属的物业管理企业正逐步走向民营化。实际上，开发商和下属物业管理企业的分离，应该是二赢的结果。开发商可以一心一意做开发项目的策划和管理，项目建成后的物业管理则通过公开、公正的招标，选聘优秀的物业管理企业来做，这既能逼迫开发商在前期开发建设阶段和交付阶段严格把好质量关，重视并做好保修工作，最终提升企业品牌和社会形象，同时也能减轻其后续的压力而轻装上阵。另一方面要让目前日子过得不错的开发商属下的物业管理企业从长计议，痛下决心，通过改制等正当途径创造条件甩掉开发商的保护伞和枷锁，在市场上凭真本事生存和发展，打出一片崭新的天地，以求得企业的长远发展；二是切实规范物业管理项目的招投标工作，让公平竞争的市场机制真正发挥作用，以此促进建管分离的进程和行业的优胜劣汰。开发商责令其下属物业管理企业全面退出的非自管项目，是其它优秀品牌企业扩大市场份额的难得机遇，应鼓励他们抓紧进入；其三，应通过制定《物业管理承接验收指导意见》，分清各方责任，促进开发商对施工过程的严格管理以及对业主入住之后保修以及客户服务工作的重视，以此切实减少和避免因建设、销售遗留问题导致的物业管理纠纷；其四，尚未脱离开发商的物业管理企业切忌作为开发商的附庸，去替代开发商承接矛盾，而把纠纷揽到自己身上，站到业主的对立面，形成被动挨打的局面。要理解企业因为开发建设遗留问题得不到妥善解决的焦虑心情，急业主之所急，督促开发商直接面对业主，加快问题的妥善解决，平息矛盾和纠纷，为进驻后的管理开好头，打下好的基础。

三、关于成立业委会联盟

近年来，一些城市先后出现了要成立业主委员会联盟或协会的呼声，最早还是起源于深圳，发生在2004－2005年。此间，一些小区的业委会成员打着联合起来维权的旗子串联频繁，形成了一股力量。2005年1月，深圳市政府颁布了《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》。《指导规则》在明确政府部门履行物业管理监督职责的同时，规定了由区主管部门、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的疑难问题；将社区管理和物业管理有机结合，把街道办事处、社区工作站纳入物业管理监管体系，创建三级物业管理监管模式。在《指导规则》里，借鉴上海等地的做法，结合深圳实际，优化了对业主大会组织的管理模式，将市、区主管部门两级管理模式改为市、区主管部门和街道办事处、社区工作站齐抓共管的三级管理模式，为社区管理与物业管理有机结合做出了有益的探索和尝试。建立三级物业管理监管模式后，将管理重心下移，改变了物业管理主管部门在进行物业管理行业监管过程中“单打独斗”的局面，可以及时、有效地调处化解物业管理重大矛盾纠纷，有效地控制群体性事件发生。从两年来的施行效果看，成效非常明显。据统计，自《指导规则》颁布实施以来，物业管理纠纷和物业管理信访逐年下降，其中，2005年物业管理信访比2004年减少了30%，2006年物业管理信访比2005年下降21%，大规模的群体性上访事件没有发生，成立业主委员会联盟的呼声也基本平息。实践效果充分证明了这一管理模式的必要性和现实可行性。

不少城市在这方面也都进行了积极探索。天津市以街道为主建立物业管理联席会议制度，将物业管理纠纷化解在基层；重庆充分发挥街道和社区居委会的作用，加强对物业管理企业和业委会的双向监督和协调工作，做好辖区内业主意见的征集，指导业主大会召开和业委会选举（改选），参与各类投诉的处理，以形成物业管理与社区建设良性互动局面。上海市最近下发了“上海市加强社区物业管理党建联建工作的若干意见”，发挥居民区党组织的领导核心作用，通过建立党员联络站、派遣党建指导员等途径，加强业主委员会的党建工作，推进党的工作向物业管理延伸。哈尔滨推行街道办事处指派工作人员进入业委会筹备组，侧重于具体组织运作，取得了良好的效果。

以上城市虽然做法各异，但是相同点是突出基层政府的作用，凝聚社区一切可以凝聚的力量，调动一切可以调动的积极因素，合力搞好社区的物业管理，齐心协力推进社区物业管理中热点难点问题的解决。由于有效整合了街道办事处和社区居委会、业主委员会、物业管理公司三个方面的力量，收到四嬴的效果。对业主而言，可避免出现了矛盾纠纷后有关方面互相推诿，困难得不到妥善解决的问题；对社区而言，能迅速快捷掌握情况，协调各方处理矛盾和纠纷，解决了因社区人手少、任务重，许多工作难以抓到位而影响社区稳定的问题；对于物业管理企业而言，由于增加了沟通渠道和协调途径，工作压力会有所减轻，与业主的关系也会更加融洽；对于行政主管部门，因为大量的矛盾在基层得到解决，可以从烦杂的事务性工作中解脱出来，加强行业立法工作和市场整顿。因此，建立健全有效的物业管理协调机制，加强基层政府对物业管理的指导、监督和协调，把矛盾纠纷解决在基层和社区，解决在萌芽状态，将业主的维权活动纳入基层政府的指导之下，是使得基于物权纽带而形成的业主维权效率提高，途径更加合理合法的有效措施。这些符合当前中国特色的探索，值得进一步研究、完善与推广。

对于部分城市出现的要成立业主委员会联盟或协会，我觉得有以下几方面问题的存在：一是缺乏公共契约基础。在现实生效的业主公约和业主大会议事规则中，都没有关于业主委员会参加结社（即成立业委会联盟或协会）的明确约定，个别参予业委会联盟筹备和集会的业委会成员，其行为缺乏公共契约的基础和业主大会会议的授权。此外，维权是基于产权为纽带的共同利益，按照物权法的精神，业委会的存在是基于业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，不同住宅小区的之间不存在共有权和共同管理权，因此，联盟的成立也缺乏法律支撑；二是缺乏相关部门监管。个别业委会参予组织筹办联盟的决定，并没有按照《业主大会规程》的规定，事先告知相关的居民委员会并听取居民委员会的建议，也没有按照《物业管理条例》的规定，向所在地的街道办事处和房地产行政主管部门报告，接受相关部门的指导和监督；三是缺乏正确的价值取向。个别业委会成员错误地理解和扩大了在个别事项上和短时间内业主与物业公司的对立关系，误以为通过联盟并采取对抗方式便能达到业主利益的最大化，而没有看到建立在长远利益上的物业管理企业和业主之间同生共长的互利关系，在价值取向上出现了本末倒置。如果业委会联盟以“维权”为出发点，以“斗争”为手段，那么最终可能损害业主的财产利益。根据北京大学房地产研究中心最新研究成果，美丽园小区在具有联合特点的维权最激烈的时候，也是该小区房价跌幅最大的时候（与同区位、同类型小区相比，剔除市场性的涨价因素），而且持续的纠纷不可避免导致业主生活质量的下降。四是成立业主委员会联盟或协会存在一定的潜在风险。包括法律风险、败德风险、成本风险、效率风险等，其出现的“泛政治化”倾向事关社会稳定，值得高度关注。

业主委员会联盟问题的提出，实际上也暴露出现阶段政府有关部门对业主委员会引导和监管工作的不足。我们应当正视目前业委会不成熟的现状，理解部分业委会委员在专业交流和信息沟通上的迫切需要，正面引导业主委员会沟通交流工作，主动监管业委会的不当行为，以做到防微杜渐。同时还应总结借鉴全国各地先进做法和成功经验，通过发挥基层政府的作用和各方协调机制的建立，将矛盾和纠纷化解在社区，化解在萌芽状态。

四、关于行业的创新

从1981年全国第一家物业管理企业的诞生到全国首部地方性物业管理法规的出台，从首次引入ISO9001质量认证体系到从全国首例物业管理项目公开招标，从首创物业管理企业与业主委员会共管模式到1994年全国第一个物业管理行业协会的成立，从服务理念到商业模式，从政府监管到市场机制，深圳市物业管理行业在很长一段时间一直充任领跑者的角色，而创新始终是深圳市物业管理行业领跑的动力和标志。

物业管理在中国经过二十多年的发展，取得了前所未有的进步，暴露出许多问题和矛盾。例如：服务质量日益同质化，行业内部不正当竞争加剧、行业平均利润下降、高素质人力资源短缺、行业负面评价增多等。深圳也不例外，体制机制改革的深化，市场机制的推进，立法工作的加强和完善，经理人队伍的建设和稳定等，已经成为影响行业健康发展的障碍和难题，客观上需求我们从服务观念、管理体制、资源配置、行业政策、行业监管、行业自律和社会舆论等方面的不断创新。但是，任何创新都不能脱离原有的制度基础。守正方能出奇，创新不是标新立异。一个不在有序动作体系基础上的创新是毫无价值的拔苗助长，在规范化服务未能保证的前提下，任何鼓吹超值服务和个性服务的创新，都无异于不切实际的哗众取宠和自欺欺人，其结果往往因为违背事物内在规律而事与愿违，并最终对行业发展带来不良的影响。例如：2004年深圳某物业管理项目提出的“零收费”的所谓“创新”，不仅掩盖了开发商以“零收费”取悦业主，促销楼盘的真实动机，违背了物业管理等价有偿的市场化本质属性，而且容易使本来就对物业管理认识不清的人们产生错觉，误导业主和媒体的物业管理消费观念，为相关矛盾纠纷埋下隐患。

物业管理创新应包含的主要内容应该包含以下几个方面：一是观念创新：物业管理首先是一种观念，如何在服务理念的基础上将财产、消费和契约三大物业管理理念进一步挖掘，如何以最有效的方法在服务者和服务对象中普及灌溉正确的物业管理观念，同样需要创新。二是理论创新：物业管理是实践科学，需要理论指导。行业的发展需要理论支撑，重视理论研究和理论创新，是保证行业持续稳固发展的基础。三是制度创新：新的环境和形势下，不仅要求政府指导和监管物业管理的政策法规适时调整变化，也要求行业和企业不断更新内外部规则，最大限度减少制度成本、发挥制度效率。四是机制创新：许多脱胎于旧计划体制的物业管理企业需要进一步转换企业管理机制，探索建立具有物业管理行业特色的现代企业制度。五是经营创新：随着《物权法》的出台和物业管理师制度的推行，管理物业模式多样化成为可能。如何根据法律政策、市场供给和客户需求的变化，构建最佳商业赢利模式同样需要创新。六是技术创新：是实务界通常最为关注的微观层面的创新。一般包括服务和管理两个层面的创新，是行业宏观层面和企业中观层面各种创新在操作层面的具体实践。

新时期物业管理创新应当关注的重点：一是监管政策的创新：包括对业主委员会的指导和监管、对物业管理企业的资质管理、物业管理项目承接查验的指导和监督等；二是商业模式的创新：包括综合型、管理型、操作型的物业管理企业的赢利模式，“其他管理人”与物业服务集成商的商业模式，“酬金制”、“包干制”或其他收费模式等等；三是专业标准的创新：主要针对客户细分的市场条件下，不同类型物业和客户的服务标准的细分（如上海的写字楼物业服务标准），提供精细化管理以提升专业化能力；四是客户管理的创新：主要针对在客户民主管理意识提升情况下（如NAGA上院和美丽园小区等），如何实现专业化管理和民主化管理和谐统一？如何寻找客户争端的替代性解决方案？五是市场机制创新：主要针对现阶段物业管理行业的市场化现状，如何制定公平合理的竞争机制并加以落实？如何解决物业管理项目交接的瓶颈问题？以促进市场资源的合理配置和市场秩序的迅速形成。六是管理手段的创新：主要指引进国外先进的管理经验、方法和技术，提升管理服务水平。例如：中航物业平衡记分卡在物业管理中的应用；长城物业流程重组（BPR）在物业管理中的应用；陆家嘴物业信息管理技术在物业管理中运用；万科物业网在集中采购等成本控制手段在物业管理中的运用等等。七是行业培训的创新：主要包括职业技能和职业操守的同步提高，现场授课和远程教育的有机结合，行业培训和企业培训的优势互补等等。八是行业自律的创新：主要包括执业行为规则的制定和实施，行业内部纠纷的调解和解决、行业文化的培育和提升，行业协会作用的发挥和增强等等。

任何行业的发展和创新都离不开科学理论的指导。从近几年的情况看，我国物业管理行业正处在矛盾与问题的多发期，有一些矛盾和问题已经出现，还有一些矛盾和问题尚未表现出来。不可否认，有些问题的出现与物业管理自身运作的不规范，以及社会上存在的对物业管理的偏见和认识误区有直接的关系。但是从深层次上看，我们必须承认我国物业管理的发展在一定程度上超前于城市化、工业化进程以及整个国家民主与法制建设的进程，而且物业管理基础理论研究远远滞后于物业管理实践的发展，使得我们对物业管理的发展环境、发展阶段、制约因素等还缺乏十分清晰地认识，各方面的准备尚不充分，应对问题的能力也显得较弱。因此，在碰到矛盾和问题时，一些从业人员容易产生悲观急躁情绪，不仅对管理区域内和谐氛围的构建产生不利影响，而且还会影响我们对行业发展现状和前景的正确判断。因此，加强对物业管理理论与实践问题研究的任务紧迫地摆在我们面前。行业理论研究和行业自律管理只有建立在对行业发展状况客观全面了解的基础上，才会是科学有效的。根据中物协第二届理事会的工作构想，中物协从把握全行业客观情况入手，拟在地方行业协会和会员单位的支持下，从今年起用2-3年的时间组织对行业发展状况、从业人员状况以及行业普遍存在的问题等方面开展调查研究，摸清行业底数，进行相关分析和评估，形成行业发展报告，作为把握行业发展方向的客观依据，同时提供相关部门决策参考。我们设计并印发了“物业管理行业生存状况专项调查表”，已经在中国物业管理协会网上组织填报。内容涵盖企业从业人员情况、物业管理项目情况、企业经营情况、职工工资福利情况、社会效益、经济效益、行业存在的突出问题、以及对行业发展的意见建议等。中物协希望会同地方协会一起来完成这次调查工作。我们真诚地希望到会的企业能积极参与，以便形成覆盖面较广的调查报告和数据分析，真实反映行业的生存现状，找出影响行业发展的主要问题。在此基础上，列出专题进行研究，并提出解决问题的对策和意见，切实反映行业诉求，争取有关问题的突破，为行业的可持续发展作出贡献。此外，中物协还计划在近期组建行业发展研究中心，汇聚全国行业精英，抓住热点难点问题，列出专题，通过深入调查与剖析，开展行业发展理论和实践问题研究工作。中物协将大力倡导行业学习研究的风气，只有重视学习，才能全面提高物业管理经理人的政策水平和创新能力，以推动行业的不断进步。

深圳是我国大陆物业管理的发源地，深圳的物业管理人在物业管理的征途中创造了一个又一个的辉煌，我们寄希望于深圳物业管理经理人在理论和实践结合的创新上开动脑筋，拿出行动，为行业在新时期的创新发展作出新的贡献。