物权法对物业公司和业主都有积极意义

物管行家

  我记得《物权法》出台那一天上午就有媒体朋友打电话与我交流感受，我告诉他早在《物权法》前几版出来征求意见时，我对这部法就抱以厚望。感谢新闻界的朋友，在《物权法》出台后的一段时间以来从不同角度创造了与各界人士面对面沟通对物权法认识的沟通平台，以便各界人士方便从多角度来进一步解读它。

      对于这部法，总的来说我是认为出台得好。对于它我以从事房地产管理有关的行业的角度理解《物权法》出台对无论行业或者对业主，都是一件好事。

      第一：《物权法》第八章一百条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利”，这一条明确了业主对共有财产的私有权、共有权，这是在法律上首次明确，特别是对公有财产的共有权，这是以前没有的。这一点对业主保障权利大为有利，同时也促进了业主对共有财产的关注力度，以前业主消费房地产产品、房地产资源的时候，是没有意识到的。

      过去我们住房体制基本上是住政府的房，单位的房子，所以普遍认为房门里面这部分才是我们的财产，房门以外的就是国家、单位的。所以房门以外爱怎么折腾就怎么折腾。我们刚进入内地市场的时候，就收取物业管理费一问题大费周折。《物权法》明确了业主对共有部分，包括楼梯道、电梯机房、电梯、公共绿化都有权利，按照业主占有的面积比例划分。这使我们业主更加明白我们事实上购买房子不是只买了房门里面的，房外的也是，应该珍惜这部分所有权，这样在选择和消费的时候就更应该珍惜它。在法律上明确了，使业主更加意识到这部分是我们共同拥有的，如何使这部分共同拥有的财产延长使用寿命，从而保值、增值，这是很重要的。通常我们自己买了一台车，会对它爱护有加认真打理，5000公里就要换机油格、平日一周洗次车一月打次蜡还有人觉得爱护得不够多，所以修车厂保养再多的钱我们认为应该的。反而我们买了一个上百万上千万的不动产，房价付了，但是交物业费对物业进行维护却说没必要，我们看着房子因业主不愿意支付费用外墙开始老旧、设施开始坏损，业主满心觉得这不是我的，旧了就旧了坏了就坏了，有点责任心的物业公司就干着急。现在好了，这是对业主也好，对行业从业者，是一个非常好的启示，使房屋拥有者都更加珍惜对物业的拥有，都关心物业是否处于保值增值。换句话说，业主买房只是一瞬间，未来消耗这个资源可能需要50年也好、70年也好、或是更长时间也好，这个共同拥用的资产更加重要，所以他对产品本身和对产品未来的维护管理应该更加珍惜。这我理解的第一个好处。

      第二个理解，《物权法》明确了业主对物业管理权利可以选择，可以自己管理，也可以委托专业公司管理，对开发商已经选定的物业管理企业有权更换。所以首先，立法明确业主有选择权，有选择物业公司的权利。我在这个行业多年，我经常在讲业主在消费物业管理产品时，跟他消费其他生活产品到目前阶段为止都是有不同的，相信同行们都能感觉到。消费物业管理产品时通常他没有选择权、没有知情权。就像我之前讲过的到餐厅吃饭的故事，虽然有许多餐厅开门营业，但我们没法选择去哪家吃什么。我们过去物业管理基本就是这样一个状况。事实上我们认为这是一个不正常的状况，从《物权法》立法上列出此条也可以折射出这一不正常现象倍受关注，立法就明确并保障了业主可以对物业公司进行选择和更换。第二，它明确了物业管理可以不再是单一的以物业管理公司形式存在，业主可以自己组建，也可以找两个人，一个人扫地，一个人站岗。现在业主们不光可以自己选择餐馆吃饭，更可以根据自己的喜好、要求及经济情况自己写菜单，甚至于自己定厨师自己定烹饪方式，可以完全实现“丰俭由人”。业主只要选择性价比满足功能需求、使用需求等要求的功能的物业管理就可以了。第三，法律上有一个数字改动，过去在选择物业管理单位和决定物业管理有关事宜的时候，过去草案提出的是2/3业主同意，现在提出了是两个1/2。简单的数字变动却大大减小了执行难力、加大了可操作性。为什么以前会实现选择权难，是因为主体相对比较散，不像我们买一套房子，只要有钱就可以买了，选择物业管理，是需要大家决定的，所以《物权法》相对把门槛放低了。就是希望简化选择过程，只要多数人、多数面积的人同意了就可以了。业主在选择物业管理单位的时候可能会更加宽松一些，操作起来更加容易一些。

      由于《物权法》让业主清晰了自己财产的所有权，保障了业主对物业的选择权、降低了选择的难度，同时还新增了物业管理的运作方式，由此势必会大大搅活物业管理这塘池水，给安逸了许久的物业管理企业带来了压力。选择带来竞争、竞争推动发展。

      在一个座谈会上，我听到过一位同行感触颇深的表示“《物权法》的出台让我们感觉到了很大的压力啊”。的确，作为一个行业来说，我们一定要正视物业管理所起到的作用。如果一个物业管理企业仅仅是做些简单的日常维护工作，把环境打干净、找几个人站岗，那么业主一定不会选择物业管理企业而会选择自己找几个人来打理。好的物业管理企业应该能让物业保值增值，一定是通过房屋管理改善，从而延长物业使用寿命，让业主交的物业管理费在他们的物业上发挥最大效能。老的物业管理已经不能满足目前顾客的需要了，但由于以前没有政策支持，业主虽然对物业公司不满意，但苦于换物业公司太难，导致行业内有一些物业公司安于现状，甚至我们还看过有些极个别的物业公司被暴光在所管辖的小区内只手遮天的现象，这些都是阻碍行业发展的绊脚石。《物权法》在某种程度上为行业搬走了绊脚石，并适时地推了行业一把。

      在业主们能自行选择物业公司时，就是行业真正走向市场化之时。市场竞争机制引入后，可以遵循市场法规实行优胜劣汰，对于物管行业来说，无疑能提高竞争力、提升行业专业水平、提高为顾客创造价值的能力，随着行业价值的提升，行业也就更能吸引更多的优秀人才，优秀人才可以带来更优秀的管理服务，行业发展可以步入良性循环。对于业主来说，能基本按自己的想法选择适宜的物管企业和服务标准，能够通过市场竞争更好的了解物业管理，使付出真正有所值，也是极好的。