基础知识术语:地产术语+建筑术语+住房功能细分术语

diandao999 · 发表于 2008-9-12 11:16:42

一,地产术语
1、何为安居房?
答：安居房是指实施国家安居工程而建造的住房，是国家为推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭的非盈利性住房。根据《国家安居工程实施方案》，安居房建设用地，一律由城市人民政府按行政方划拨式供应；市政基础设施配套费用，原则上由城市人民政府承担；小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价。安居房建成后，直接按成本价向中低收入家庭出售，不售给高收入家庭。
2、何为现房、期房？　
答：现房是指符合规定的入住交屋条件，在购买后马上能够入住的房屋。期房是指正在建设、在购买后不能马上入住的房屋，等待入住时间的长短视工程建设进度而定。
3、何为物业管理？
答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。
4、什么是物业项目容积率？
答：物业项目容积率是指房屋占地面积与高度的乘积。不包括水箱、电梯机房、了望塔、抽油烟机房等屋顶突出物体积，它在数值上等于房屋总建筑面积。大多数购房者对这个概念比较陌生，但它对购房者的实际利益有重要的影响：对于一个具体的项目来说，上地面积是固定的，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，容积率越高，建筑面积越大，分摊到每建筑平方米土地上的成本就越低，从而在整体上可以降低成本，获取高额投资回报率，所以开发商追求高的容积率。但这对购房者不利，因为容积率高意味着人均占有绿地面积减少，居住环境质量下降。高层住宅的容积率比较高，其居住环境质量要比多层住宅稍逊一筹，多层住宅容积率低，成本比高层住宅要高，但它的人均绿地面积较多，环境要好，这也使在同一地段的多层住宅价格比高层住宅高一些，因此购房者在选购房屋时，也要将物业项目容积率作为一个重要的参考指标。
5、何为居住面积？
答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。　
6、何为建筑面积？
答：建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。　　　
7、何为结构面积？
答：住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。　　　　
8、何为使用面积？
答：住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。　　　　
9、何为辅助面积？
答：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
10、何为公用建筑面积？
答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。
11、何为经济适用房？
答：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划，精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设标准不高而水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美。
12、何为建筑容积率？
答：简称容积率，又称建筑面积密度，是指土地上可建造的建筑物的总面积与土地总面积的比率。容积率又分为含地下建筑面积的容积率和不含地下建筑面积的容积率。
13、何为筑覆盖率？
答：是指一块土地上的建筑物基底占地面积与该块土地总面积的比率。有时还采用建筑物的最大水平投影面积与土地总面积的比率来表示。
14、何为绿地率？
答：是用地红线内绿化用地面积与土地总面积的比率。
15、什么是复式住宅？
答：复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1．2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3．3米，而一般跃层式为5．6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处人墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间 1．2米，一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
      二、建筑术语
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积
它是\"建筑面积\"扣除公共分摊面积后的余额。
居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
计租面积
作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
得房率
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
套内面积
俗称\"地砖面积\"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.
辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
共有建筑面积
房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
销售面积
销售面积是指商品房按\"套\"或\"单元\"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的\"居住区用地范围内各类绿地\"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
层高
层高是指住宅高度以\"层\"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
实用率
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
阳台
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
平台
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称
其他用地
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
道路红线
道路红线是指城市道路含居住区级道路　用地的规划控制线。
建筑线
建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
公用建筑面积
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积
玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的\"领地\"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
    三、住房功能细分术语
居住空间     系指卧室、起居室（厅）的使用空间。
卧室     供居住者睡眠、休息的空间。
起居室（厅）     供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
厨房     供居住者进行炊事活动的空间。
卫生间     供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
使用面积     房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
套型     按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
层高     上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
室内净高     楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
住宅开间     住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
住宅进深     住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
平台     供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。
露台     一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
过道     住宅套内使用的水平交通空间。
壁橱     住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
壁　龛    利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分
吊柜     住宅套内上部的贮藏空间。
跃层住宅     套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
走廊     住宅套外使用的水平交通空间。
架空房屋     指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。
阁楼     指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。
骑楼     指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。
单元式房屋     指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。
幢     是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。
廊     泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。
柱廊     有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。
檐廊     在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。
挑廊     挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。
通廊     指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。
门廊     指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。
阳台     泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。
封闭阳台     原设计及竣工后均为封闭的。
非封闭阳台     原设计或竣工后不封闭的阳台。
凹阳台     凹进楼层外墙（柱）体的阳台。
凸阳台     挑出楼层外墙（柱）体的阳台。
底阳台     房屋一层的阳台。
挑阳台     房屋二层（含二层）以上的阳台
房屋总层数     房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含2.20米）以上的，计算自然层数。
房屋地上层数     指室内地坪+0以上的房屋层数.
房屋地下层数     指室内地坪+0以下的房屋层数(地下室)；采光窗在室外地坪以上，其室内层高在2.20米（含2.20米）以上的半地下室，也属于地下层数。
自然层     一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。
技术层     指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
附属层(夹层)     指介于自然层之间的夹层。
假层     指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。
避难层     高层建筑中用作消防避难的楼层。
自然层数     按楼板、地板结构分层的楼层数。
中间层     底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
标准层     平面布置相同的住宅楼层。
结构(设备)转换层     建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。

cooldragons · 发表于 2008-9-15 21:31:54

多谢~！

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